Grond kopen in Duitsland: ingewikkeld en hoge bijkomende kosten.

Toen we hier kwamen in 2012 maakten we voor het eerst kennis met de Duitse bureaucratie. Het kopen en betalen van een bestaand huis blijkt te zijn verdeeld in het tekenen van een koopcontract bij de notaris en dan pas veel later volgt het eigenlijke betalen (met hindernissen). Koop je een stuk grond dan wordt het nog ingewikkelder en vooral ook een stuk duurder.

Het stuk grond

We hebben aan de noordkant van ons huis een stuk grond gekocht van 1200 vierkante meter. De helft hiervan mag bebouwd worden, de andere helft niet. Naast ons stuk ligt nog een stuk van 1200 m2 dat gekocht is door andere mensen. Dit zijn de laatste twee bouwkavels in ons uitzicht, de rest blijft boerengrond en bos.

We wisten aanvankelijk niet dat de grond te koop was en via het geruchtencircuit hoorden we dat er belangstelling was door onze nu toekomstige buren. Door snel de eigenaar van de grond te bellen konden we nog net voorkomen dat de nieuwe buren direct naast ons kwamen. We hebben nu als het ware een bufferzone gemaakt tussen ons en de nieuwe buren. Dit is zowel voor ons als voor hun gunstig. Zij zitten meer vrijuit en wij kijken over hun stuk heen, want het ligt lager. Bovendien kan er nu geen derde partij meer komen om de kavel te kopen.

Koopproces

Ergens in juli 2020 hadden we een eerste ontmoeting met de verkoper en de nieuwe buren. We liepen met ons zessen, corona veilig, door het nieuwe land stappen te tellen om zo een indruk te krijgen van de nieuwe kavels. De eigenaar legde ons uit dat als we akkoord zijn wie welk kavel neemt hij de procedure in gang zou zetten. Daar hoefde niet lang over te worden nagedacht en de procedure werd direct in gang gezet. Aansluitend hadden we koffie en Kuchen bij ons thuis en leerden we onze nieuwe buren alvast kennen. Leuke mensen, dat gaat helemaal goed komen.

Nadat de eigenaar de notaris heeft ingelicht gaat deze aan de slag en maakt een koopakte. Verder geeft de notaris een landmeter opdracht om de boel in te meten. Eind augustus was de koopakte klaar en konden we op het kantoor komen om te ondertekenen.

Op een mooie septemberdag komen we samen bij de notaris voor de overdracht. Hij legt ons nog wat onbegrijpelijke ingewikkelde juridische dingen uit, over rechten van de gemeente op die grond, waar de gemeente nu van af ziet. Dan begint het voorlezen van de koopakte. Na drie kwartier een heel lang, droog juridisch verhaal in het Duits te hebben aangehoord mogen we tekenen.

Waar tekenen we voor, wat kost het en moeten we niet ook gelijk betalen?

Niks van dat alles, we weten alleen dat we een stuk grond van ongeveer 1200 m2 hebben gekocht en wat het ongeveer kost per vierkant meter. Betalen gaat pas gebeuren als de landmeter de boel heeft ingemeten en precies heeft bepaald hoeveel vierkant meter het nu echt zijn.

Twee week later zie ik de landmeters op het stukje grond lopen. Ze zijn op zoek naar de huidige grenspalen om vanuit daar de nieuwe stukken in te meten. Ik had wel enig idee waar ze zitten en op mijn aanwijzing gaat er gegraven worden naar de stalen pen. Deze pen zit ongeveer 30cm onder grond en markeert de grenspunten. Daarbovenop zit dan een nep stenen grenssteen gemaakt van gerecycled plastic. Vaak worden deze stenen verwijderd bij tuinonderhoud en daarom zit daaronder een stalen pen diep in de grond.

De landmeters zijn een halve dag bezig en plaatsen nieuwe grensstenen en de daarbij behorende pinnen. Een week later treffen we de landmeters opnieuw op het stukje land met de nieuwe tekeningen. In de stromende regen wordt aan ons duidelijk gemaakt waar de nieuwe grenzen zijn en hoe de nieuwe situatie tekening er uit ziet. Handtekening voor akkoord zetten en dan weet je eindelijk wat je gekocht hebt lijkt me….. Nee…. je krijgt geen eigen tekening, de tekening is voor het Kadaster (Kataster in het Duits) en het Grundbuch. Ook staat er in de documenten geen uiteindelijk oppervlakte maat.

Tekening

We nemen in de stromende regen maar een foto van de tekening. En later in de mail vernemen we dan uit de rekening wat de echte maten van de grond zijn geworden 1207 m2, mag het ietsje meer zijn. De rekening van deze man is behoorlijk hoog en ik vind het als koper verbazingwekkend dat je geen kopie van de tekening krijgt en dat je uit de rekening van de landmeter moet halen om hoeveel vierkante meter het gaat.

Dit wordt een lang verhaal en we zijn er nog lang niet, want we moeten nog betalen en zijn officieel nog steeds geen eigenaar van die 1207m2.

Betalen

De notaris ontvangt vanuit het kadaster een terugmelding dat de grond is ingeschreven. Midden oktober stuurt de Notaris dan per ouderwetse post een brief dat de grond betaald moet worden. Binnen acht dagen graag. Nu zou je verwachten dat er een factuur bij zit met bedrag en bankrekeningnummer. Bedrag en banknummer moet je zelf maar uit het koopcontract halen. Acht dagen om te betalen is ook wel rijkelijk kort bij een dergelijk groot bedrag. Waarvan je bovendien per trage post vanuit Duitsland naar Nederland van op de hoogte wordt gebracht.

Het is gelukt en de grond is betaald. Althans we betaalden de 1200m2, nog niet de extra 7m2 daar komt vast dan later nog een rekening van.

Nog meer kosten

Behalve de grond moet er nog veel meer betaald worden en de rekeningen blijven gestaag binnen stromen. Het gaat hier niet om kleine bedragen, de grond mag dan wel nagenoeg gratis zijn door Nederlandse ogen, de kosten zijn exorbitant.

Notaris initieel	€ 417,00
Verwaltungsgebühr fur Vorkaufsrechtsbescheinigung	€ 25,00
Amtsgericht vormerkung	€ 53,50
Landmeter	€ 2.459,20
Kadaster	€ 475,00
Grundbuch (rekening na 8 maand op 22 april 2021)	€ 132
Grunderwerbsteuer Frank	€ 633,00
Grunderwerbsteuer Aafke	€ 633,00
Totaal:	€ 5327,70

Twee keer 633 euro overdrachtsbelasting, een voor mij en een voor mijn vrouw. Allebei ontvingen we een aparte factuur in aparte brieven per post bezorgd (weer een postzegel). Als ik beide facturen wil betalen via de gezamenlijke rekening weigert de bank de tweede….. neem contact op met de helpdesk…. Bellen…. Twee keer zelfde bedrag naar zelfde rekening is verdacht en de automatische fraudebestrijding grijpt in. Door een foutje van mij is dit bedrag uiteindelijk drie keer betaald en heb ik een brief moeten schrijven aan de Duitse belastingdienst om die bedrag terug te storten. (24 dec 2020, geld is zojuist teruggestort)

De landmeter was ook behoorlijk aan de prijs en het andere stel betaalde dit bedrag ook. Ik was er vanuit gegaan dat dit bedrag wel inclusief inschrijving Kataster en Grundbuch zou zijn…. maar nee, die stuurden ook weer een rekening

Van de notaris heb ik begrepen dat inschrijven bij het kadaster een makkie is, dat is een redelijke moderne organisatie. Het kadaster houdt echter alleen de tekeningen en maten bij. Het juridische eigendom wordt bijgehouden door een andere instantie: het Grundbuch. Deze ouderwetse bureaucratische molens draaien echter een stuk langzamer en de inschrijving en de rekening is er op 24 december nog steeds niet…. En kwam uiteindelijk op 21 april 2021. Op 22 april volgde dan nog een brief van de notaris dat nu alles in orde is en koopproces, na 10 maanden, beëindigd.

Conclusie

De kosten zijn inmiddels 28% van wat we betaalden voor de grond. U kunt dan zelf wel uitrekenen wat de grond kostte.

Verder kunnen we concluderen dat de notaris weinig doet. Het hele koopproces is vergeleken met Nederland behoorlijk ingewikkeld, langdurig, ondoorzichtig en duur. Sinds 2012 is er weinig veranderd.

Nu alle rekeningen, behalve Grundbuch (per 21 apr 2021), voldaan zijn verklaren we ons maar zelf de officiële eigenaar. Nu kunnen we gaan bedenken wat me met de grond gaan doen. Verder kunnen we gaan wachten op de eerste volgende gemeentelijke grondbelasting in januari, die door deze aankoop zeker hoger zal uitvallen.